契約

後からトラブルにならないように、買い手には誠実に説明する義務がある

不動団の売却において、条件の交渉がある程度まとまることが、まずは契約に向けた第一歩となります。ですが、もちろん交渉がまとまるといってもまだ安心することは出来なくて、次は契約に向けた準備ということで、売り手は不動産に関する情報を買い手に渡すことになります。

その不動産の情報は、不動産会社から買い手側に売買の契約を行うために必要な説明事項ということで伝えられることになっています。

その説明事項ですが、売り手側からの情報のみという訳ではなく、不動産会社自らが調査・確認をしたものも含んでいます。例を挙げますと、現地調査時における、建物だけではなく道路の品質や土地の境界線、あと高圧線が家の上を通っていないかなどが調査されることになっています。

他には、法務局、又は行政庁を使うという手もあります。売り手側は原則として不動産に関する特徴を示す文書、それから生活をしながら感じたことなどについて不動産会社に包み隠さず伝えます。

上記のような、売り手側からの情報を一般的には告知書と呼ばれていて、売り手としては可能な限り告知書の中に知っている情報を詰め込んでいきます。絶対にこの告知書は必要なのかというとそういう訳ではないのですが、後々のリスクを緩和する意味で国土交通省は作成をするよう勧めています。

ですので、余裕があるのであれば売り手としてはこの告知書という文書の中に、土地・建物だけではなく、その他に分かっている不動産の情報を記載して、物件の売買における取り引きに有効活用するべきであると言えます。

不動産の売買契約が行われる前に、買い手側に説明を行うという事は、宅地建物取引業法で正式に定められています。これには必須となる説明をせずに、引き渡しを終えた後に大きな問題点が発覚してしまうというような状況を避けるという意味があります。

説明方法なのですが、宅地建物取引業法で規定とされている内容が記載された文書に対して、取引主任者自らが記名・押印を行います。それから、その文書を買い手側に手渡し、
それから更にその記載された内容を口頭で述べるというのが決まりになっています。

その内容としては、登記内容や土地・建物・道路、その他ライフラインといった状況、手付金・支払金に関する管理内容、解約・違約金について、損害賠償についての規定といったものが挙げられます。このような情報を不動産業者が買い手側に過不足なく伝えるということを行い、買い手側としてこの情報について納得がいくまで聞く必要があります。

マンションが売れない原因が不動産会社にあると確信したなら、契約を変更する

信頼できると思って売却を依頼した不動産屋。ですが、思うように話が進まない、契約前と後で態度が違う…という不満が途中で出てくるかもしれません。

実際に売却活動に入っていく中で、冒頭のような不満・不安が出てくることも、もちろん考えられます。これは専任媒介契約を結ぶ際に背負うリスクとも言えます。

ただし、このリスクには、きちんと対応策があります。そのために、売主のあなたに是非知っておいてもらいたいのが、媒介契約の契約期間と契約の更新についてです。

媒介契約の期間

3ヵ月を超えない範囲で任意に設定できる。

媒介契約の更新

3ヵ月経過後、再び同じ不動産会社に媒介契約を依頼する際には、依頼者が書面にて申し出ることで契約を更新できる。つまり、契約期間は最大3ヵ月ですから、その間に次の契約を更新するかどうか、判断すればいいわけです。もちろん、3ヵ月後に契約を更新せず、別の不動産屋に変える選択をするのもあなたの自由です。

契約期間は3ヵ月を超えない範囲ですから、1ヵ月でも2ヵ月でも構いません。ですが、成果を出すにはある程度の期間も必要。そのため、一般的には3ヵ月契約を結ぶケースが多いと言えます。現在、依頼している不動産屋との契約を更新するかどうかは、2ヵ月を過ぎたタイミングで考えると良いでしょう。この時、依頼中の不動産屋に、こんな一言を伝えて下さい。

もし、あと一ヵ月で動きがない場合、不動産屋さんを変えることも検討する必要が出てきますので、よろしくお願いします。

この場合のポイントは、ダメだったら不動産屋さんを変えますと突き放すのではなく、私としては是非、あなたに頑張ってもらいたいというニュアンスを伝えることです。自分にも都合があって、早く売らなくてはならないのでという姿勢を見せ、良い意味で期待しているというプレッシャーをかけるのです。

こうした段取りを踏んでおくと、三ヵ月の期限が来た時に、前にも言いましたが、残念ながら結果が出ませんでしたので、不動産屋さんを変えますとスムーズに断ることができます。もちろん、最後の1ヵ月にとても頑張ってくれ、もう少し任せてみようと思えたなら、引き続き契約を更新すれば良いのです。

契約を更新しなくても違反ではありませんが、何にせよ断るのは気持ちが重いもの。そんな心理的負担を少しでも軽くし、不動産屋にも納得してもらいやすい状況をつくるコツとして覚えておいて下さい。

さて、あなたが不動産屋を変えるという選択をした場合、遅くとも媒介契約更新の3週間前には、次に頼む不動産屋の候補を考えておく必要があります。

以前、査定に来てもらったけれど断った不動産屋にお願いしたいと思うかもしれませんし、新たにネットやチラシで情報収集する必要もあるかもしれません。その中から、目星をつけた数社に連絡を取ってみて下さい。

その際は、今売りに出しているマンションが売れなくて、不動産屋を変えたいと思っている旨を正直に伝えましょう。そして、実際にマンションを見てもらい、売れない理由は何か?を聞いてみることです。

そこで納得のいく答えをくれた不動産屋があれば、今の媒介契約の期間が切れたら、すぐに契約の切り替えをお願いしますと段取りをつけておけば、時間のロスがありません。新たなパートナーと一緒に販売戦略を練り直して、マンション売却を成功に導いていきましょう。