売却体験談から、実際のマンション売却の試行錯誤を学ぶ

訪問査定は3社の不動産屋に来てもらったんですが、3社(最初の不動産屋も含めると4社)も話を聞くと、だいたいどんなところを見て何を重視するのか?その不動産屋はどんなスタンスなのか?対応がいいのか悪いのか?近隣に詳しいかどうか?とかわかってきます。あ、もちろん査定額もしっかり3社3様で出てきます。

一括査定をする前に、不動産の売却についていろいろ調べたんですが、ぶっちゃけ、複数の不動産屋の話を聞いてるうちに一とおりの知識は頭に入ってきます。特に後半の不動産屋を相手にするときは、既に結構な知識武装状態です。

なので、「いきなり一括査定を依頼しちゃってもいいかな」って正直思いました。その中の1社が私的には「当たり」でした。というのも、偶然ですが、担当者が近所の「そろばん塾(昔、子供が通っていた)」の先生の息子さんだったこと。

話はそこそこ弾むし、近隣の状況にも詳しいし、ある意味良いところも悪いところもしっかりと把握している感じです。そして、肝心の査定時の対応もバッチリ。庭もしっかりみて評価してくれて、収納や水回りなどもしっかりチェック。

その時聞いた話では、「お風呂をきれいに使っている家は、家の中全体も綺麗に使っている人が多い」ということ。これ、実は購入検討の方への内覧の時にもしっかり説明してくれてました。

「水回りを綺麗にしておいてよかったー」って思いました。その他、壁紙のひび割れなんかは、「通常良くあることでリフォームで張り替える人も多いので問題ない」ってことでした。

その時に、当初思った「そもそも売れるのか?」といった不安についても、

  • 収納も結構ある
  • 床暖房がついている
  • 綺麗に使っている
  • 庭が広く手入れもしている
  • 駅が近い

などなどの理由で、「心配いらない」「絶対売れる」という心強い言葉を頂いて、少し安心したのを覚えています。

実際の査定額は、

  • A社・・・3,127万円
  • B社・・・2,800万円
  • C社・・・3,052万円

といった感じでした。上述の不動産屋はもちろんA社。ざっと、最低額の不動産屋とは300万円以上の差がありました。一番高いところが必ずしもベストとは限らないけど、査定の根拠など説明を聞いて納得できたので最終的にA社と仲介契約を結んで、家を売ることになりました。

契約は専任媒介契約

契約の種類は、いろいろと話を聞いて信頼できる不動産屋と判断できtので、専任媒介契約を選択しました。専任媒介だと、その不動産屋だけしか物件を販売(紹介)できないと誤解しがちですが、そんなことはありません。

不誠実な不動産屋だと、他の不動産屋から問合せがあっても取り次がない「囲い込み」なんてことをすることもあるみたいですが、実際に他の不動産屋経由でも内覧に来られていたので、今回契約した不動産屋はそういったことは無かったです。

ちなみに契約書は1枚の用紙ですが、それを補完するファイルは下のようながっちりしたファイルでした。。

専任媒介契約書の保管ファイル

もちろん、この中には、媒介契約書だけじゃなく、重要事項証明書だったり不動産に関するいろんな書類も保管していきます。

不動産屋の査定額は3,127万円。もちろん、この価格が売却価格と決定しているわけではありません。実際に購入するのは不動産屋ではなくお客さんだからです。が、査定価格を見た時点で、目標額を上回っていたのでかなりホッとしたのは確か。

実際の売却価格は相談の上決めていくんですが、不動産屋から

  • 値下げ前提で少し高めの価格から売り始める
  • その価格は、値下げした時に「結構下がったな」と思うくらいの価格にする

ということで、「3,350万円」で売り出すことに決定しました。このへんのさじ加減は、「不動産屋の経験、戦略、相場観」と「こちらの希望」で決めていきます。私は、「ちょっと高いけど大丈夫かな?」と思いましたが、時期を見て最適なタイミングで価格を下げたりするので大丈夫とのこと。

その言葉を信じていざ売却スタートです!この販売開始がだいたい4月中旬でした。

販売開始

契約後、すぐに販売活動が開始されました。

4/中~ 最初の広告

まず最初の広告は、インサーネット広告(SUUMO)です。この時点ではまだあまり内覧希望はなかったです。

5/17 新聞広告に載せる。

5月に入って、新聞の折込チラシに広告を掲載しました。

広告を載せたところ、早速内覧希望が出てきました。そこからは毎週末に内覧を実施。5家族くらい内覧案内しました。内覧のときにあまりしゃべらない不動産屋も多いみたいなんですが、我が家の担当者は近隣状況に詳しいだけあって、いろいろと良いところをアピールしてくれてました。

ここでも、数社から良い不動産屋を選べたのが良かったかなって思いました^^ただ、、、きれいだし評判はいいけどなかなか売れない。。。って期間がしばらく続きます。

内覧後の結果は後から不動産屋の担当者から電話で報告があるんですが、売れなかった理由はほぼ、「家はいいんだけどちょっと高い」というものでした。なかなか売れなくて不安なところ、さらに1ヶ月くらい内覧すらない状態が続いてさらに不安に。。。

状況を確認すると、なんでも近隣で土地の売り出しが始まって、そちらの反響が大きくて我が家の方にお客さんが回ってきていない状況だった様子。「なんじゃこのタイミング。余計なことを・・・」と思いつつ、少し静観していましたが、不動産屋の提案で次の段階の「値下げ戦略」へ移行となります。

7/13 値下げ実施

販売価格は、3,350万円から3,180万円に一気に170万円の値下げです。値下げをした直後から、内覧希望者が復活、ネット広告の閲覧数も大きく増えました。

そこからの内覧希望者は結構本気モード。2、3家族訪問された中の1家族は超本気で、奥さんがその場で即決しちゃいそうな勢いでした^^なんでも同じ町内に住んでいて、町内で良い物件(家)を探していたとのこと。

奥さんは結構明るい感じで、私たちが売却後にすぐ近くの実家に住むことにも快い反応。逆に「いろいろ教えてください」という感じで結構気が合いそうな感じでした^^

結局、8月にはいってそのお客さんが正式に購入希望をしてくださり、住宅ローンの仮審査が始まりました。気にしていた値下げ交渉もなく、無事に仮審査も通り、晴れて売買契約に進むことになります。

この時点で大分安心してはいましたが、正式な売買契約まではキャンセルもあり得るのでまだまだ気は抜けません。

8/30 住宅診断

正式な売買契約前に、物件(家)に不具合(瑕疵:かし)がないかの診断です。

具体的には、

  • 傾き
  • 床下、天井、外壁の状態
  • 設備、故障箇所

等を調査していきます。

9/12 売買契約

9月の第2土曜日。晴れて売買契約を締結です。かなり緊張したんですが、無事完了しました。その場では、設備等で何を残すか?引渡し日は?などについても詳細に購入者と打ち合わせを行いました。引渡し日はこちらの引越し完了後で良いとのことで11月中で了承していただけました。

11/16 物件最終確認

引越しも完了し、物件の最終確認です。

11/20 引渡し

立会いのもと、家の引渡しを行いました。ちなみに、引渡し後に一部リフォームをするとのこと。壁紙や天井、電子錠の付け替え、等です。これで長い我が家の売却活動もやっと終了です。思えば2月に始めた不動産屋探しから、11月の引渡しまで、約9ヶ月に及んだ我が家の売却活動。

途中、いろいろと紆余曲折(うよきょくせつ)あって不安になったこともありましたが、無事希望額以上で家を売ることができて、ひとまず我が家の売却活動は成功と言えるんじゃないでしょうか。今思うと、やっぱりポイントは1社だけじゃなくて続けて他の不動産屋にも査定をお願いしたこと。

一括査定の申し込みで出会った不動産屋の1社と意気投合しスムーズに家の売却を進められたと思います^^

まとめ

途中、自分たちでもいろんな書籍を読んだり、不動産屋に直接問い合わせたりして、様々な知識がついたのを実感しています。

そして、家を売る活動の中で学んだことは、

  • 必ず複数の不動産屋に査定を依頼すること
  • できるだけ早めに動き出すこと

の2つ。300万円あったら引っ越し先のリフォームや、家具、家電を買ったりと出来ることはいっぱいあります。この差はめちゃくちゃ大きいですよね。そして、不動産の相場は常に動いてます。地価が高騰していってる場所以外は、基本的に早めに売るのが吉だと思います。

また、実際に家を売ってみてよくわかったんですが、家やマンション等のマイホームに限らず、不動産を売却する際は結構な期間がかかります。しかも、できるだけ高く売りたいなら、戦略的に値段を調整していく必要があるのである程度の長期戦を視野に入れておいたほうがいいと思います。

家を売る予定があるなら早めに売却活動をスタートしてくださいね。

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